Il Piano Casa è legge dopo il sì definitivo del Senato che ha confermato la fiducia posta dal Governo sul decreto-legge 66/2026. Il provvedimento è operativo e prevede un pacchetto di interventi da 970 milioni di euro complessivi, ripartiti in cinque anni: 116 milioni nel 2026; 216 milioni nel 2027; 228 milioni nel 2028; 180 milioni nel 2029 e 230 milioni nel 2030 per realizzare oltre 100mila alloggi in 10 anni.
Si tratta di misure straordinarie, necessarie e urgenti per favorire la realizzazione e la valorizzazione di immobili di edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, destinati alla vendita o alla locazione a prezzo calmierato, anche tramite interventi di sostituzione edilizia, di recupero e riconversione di immobili del patrimonio immobiliare pubblico non redditizi e non in uso e progetti di contrasto del degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale o di rigenerazione urbana.
Gli interventi sono finalizzati, in particolare, a fornire una risposta ai fabbisogni abitativi dei giovani e degli studenti universitari, dei lavoratori fuori sede, sia privati sia pubblici, con particolare riferimento al personale scolastico, sanitario, delle Forze di polizia, del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e delle Forze armate, delle giovani coppie e dei genitori separati, ovvero a realizzare modelli di coabitazione solidale domiciliare per le persone anziane (senior cohousing) e di coabitazione intergenerazionale (cohousing intergenerazionale), nel rispetto dei requisiti reddituali e patrimoniali previsti dalla legislazione vigente. Chissà se sarà la volta buona per il personale scolastico che aspira da anni una casa vicino alla scuola dove lavora, ma anche per le forze dell’ordine, di sicurezza e armate, e per gli studenti costretti a vivere lontani dalle proprie famiglie.
Gli assi principali del piano includono:
- Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): Stanziati fondi per il recupero e la manutenzione di alloggi pubblici degradati o non assegnabili, oltre a un piano per il riscatto degli immobili da parte degli assegnatari.
- Affitti e Prezzi Calmierati: Almeno il 70% delle nuove costruzioni deve essere destinato a prime case, studenti fuori sede o lavoratori con canoni di locazione o prezzi di vendita ribassati di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato.
- Edilizia Privata e Sociale: Coinvolgimento dei fondi di investimento e dei privati, con agevolazioni per la riqualificazione e la riconversione di immobili in contesti di rigenerazione urbana.
Il Piano Casa prevede programmi pubblico-privati per costruire o ristrutturare alloggi a canone calmierato (con sconti di almeno il 33% sui valori di mercato). Per i privati, offre semplificazioni burocratiche (es. SCIA al posto del permesso di costruire) e incentivi volumetrici per chi investe in edilizia convenzionati.
Le novità principali per i privati
- Edilizia Convenzionata e Sociale: I privati possono realizzare nuovi immobili o ristrutturare quelli esistenti. Almeno il 70% degli investimenti deve essere destinato ad alloggi in affitto o vendita a prezzi calmierati, rivolti principalmente a prime case, studenti e lavoratori.
- Incentivi e Semplificazioni: Per chi partecipa a questi programmi sono previsti "bonus volumetrici" (la possibilità di edificare volumi maggiori rispetto agli standard urbanistici) e procedure accelerate, come l'uso della SCIA.
- Vincoli: Gli alloggi realizzati con edilizia convenzionata mantengono il vincolo di destinazione a canone/prezzo calmierato per almeno 30 anni.
- Acquisto, Vendita e Ristrutturazioni: Per i cittadini alle prese con compravendite o lavori di ristrutturazione sulla propria abitazione, il quadro normativo e fiscale di riferimento prevede:
- Acquisto prima casa: Chi acquista da privato paga l'imposta di registro al 2% (9% per la seconda casa) sul valore catastale.
- Detrazioni per ristrutturazioni: È confermata la detrazione per ristrutturazione edilizia al 50% (su un limite massimo di 96.000 euro) per gli interventi sulla prima casa, mentre scende al 36% per le seconde case.
Poi per chi non rientra nei requisiti per l’edilizia popolare ma non può permettersi i prezzi di mercato: la ––cosiddetta “fascia grigia”. Ovvero famiglie, lavoratori fuori sede, sia privati sia pubblici, con particolare riferimento al personale scolastico, giovani che nelle grandi città fanno fatica ad arrivare a fine mese pur avendo un reddito da lavoro.
Previsto un fondo dedicato con il coinvolgimento di INVIMIT SGR S.p.A., la società di gestione del risparmio controllata dal Ministero dell’Economia. La formula chiave è il rent to buy: il pagamento di una quota parziale del canone mensile diventa acconto in vista di un possibile acquisto futuro. Una sorta di “riscatto progressivo”. Spetta al locatario decidere se procedere con l’acquisto: in quel caso, dal prezzo verranno sottratte le quote già versate. Se invece sceglie di non comprare, perde quanto versato. Per gli studenti fuori sede, invece, arriva un rifinanziamento di 8,5 milioni di euro per il 2026 del fondo per le spese di locazione.
Infine, Il decreto stabilisce che il prezzo o il canone calmierato deve garantire una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori correnti di mercato nella stessa zona.
Il riferimento principale sono le quotazioni immobiliari pubblicate periodicamente dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, riferite alla stessa zona territoriale omogenea, tipologia edilizia e stato di manutenzione. Se i valori O.M.I. non corrispondono a quelli effettivi di mercato, i valori di riferimento vengono determinati in sede di convenzione con il Comune sulla base di atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi.
Per garantire l’intera operazione è prevista la nomina di un Commissario Straordinario per la ricognizione dei fabbisogni e il programma degli interventi, mentre gli Enti Locali dovranno stipulare convenzioni con i proprietari, stabilire i criteri di assegnazione in base a reddito e patrimonio, e coordinarsi con le Regioni di appartenenza.
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Lì, 03/07/2026
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L’estensore
Domenico Mazzeo
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